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[세무칼럼]상속주택과 양도소득세

상속받아 1가구 2주택, 양도 때 비과세될까

2017년 07월 13일(목)
안재영 세무사 webmaster@idomin.com

1가구 1주택이란 1가구가 양도일 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고 있는 것을 말하는데, 이때 보유 기간이 2년 이상이고 실거래 가격이 9억 원 이하인 주택(부수토지 포함)을 양도하면서 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세가 비과세될 수 있다.

그렇다면 1가구 1주택 보유자가 갑자기 부모 사망으로 주택을 상속받은 경우에는 1가구 2주택이 되어 종전에 보유하고 있던 주택을 양도하더라도 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없는 것인가?

답은 비과세를 적용받을 수 있다. 세법은 상속주택과 일반주택(상속 당시 보유한 주택)을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1가구가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아, 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있도록 규정하고 있다.

다만, 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 동일 가구인 경우에는 1가구 1주택자가 60세 이상 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서, 합가 이전부터 보유하고 있었던 것만 상속주택으로 보아 일반주택 양도 때 비과세하는 특례규정을 적용해 주고 있다.

한편, 먼저 주택을 상속받은 후에 일반주택을 취득한 경우에도 일반주택을 양도할 때 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는가?

답은 비과세를 적용받을 수 없다. 상속주택을 상속받기 전부터 보유하던 일반주택(2013년 2월 12일 이후 취득 분부터)이 아니라면 상속주택 특례규정을 적용받을 수 없어 일반주택을 양도하더라도 1가구 1주택 양도소득세는 비과세될 수 없다.

다만, 수도권 밖 읍(도시지역 제외) 및 면 지역에 소재하는 상속주택으로서 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택 경우에는 주택을 상속받은 후 취득한 일반주택이라도 상속주택 특례 규정을 적용받을 수 있다.

만약, 주택 두 채를 보유한 상태에서 부친이 사망하였고, 형제가 각각 한 채씩 주택을 상속받았다면, 형제 모두 주택을 상속받기 전부터 소유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우 상속주택 특례규정에 따라 양도소득세가 비과세될 수 있을까?

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답은 둘 중 한 명만 비과세 받을 수 있다. 피상속인이 상속 개시 당시 2주택 이상을 보유한 경우에는 1가구 1주택 비과세 적용 때 '선순위 상속주택(피상속인의 소유 기간이 가장 긴 주택, 피상속인의 거주 기간이 가장 긴 주택 순서 등)'만 상속주택으로 보아 이전부터 소유하고 있던 일반주택 양도 시 비과세될 수 있다.

다만, 나머지 상속 주택도 상속 개시일로부터 3년 이내 일반주택을 매도하면 일시적 2주택 특례에 따라 양도소득세가 비과세될 수 있다.

/안재영 세무사(최&정&안 세무회계)

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